Валютная ипотека: отдай ключи — снимай у банка?

Мы продолжаем следить за событиями в России и Украине, связанными с валютными ипотечными заемщиками. Напомним:

  • в России заемщики массово пикетируют отдельно взятые банки: Райффайзен, ВТБ 24, ДельтаКредит и т.д. Правительство только ищет пути решения проблемы, не имея даже близко никакой адекватной программы помощи. Правда, заемщики согласны на 50-60%-е списание долга или конвертацию по сниженному курсу. Банки весьма неохотно идут на уступки;
  • в Украине был отклонен закон 1558-1, предусматривающий принудительную конвертацию валютных кредитов по курсу 5,05. Новый закон 4004 предусматривает конвертацию по текущему курсу с 50%-м списанием долга тем, у кого не было задолженности на 01.01.2014 (дата, когда курс доллара перестал быть фиксированным). Под закон попадает около 37 тыс. кредитов, правда, не поднимется ли курс еще выше, пока закон будет принят — вопрос. К слову, заемщики Украины условия, на которые были бы согласны россияне, отвергают.

8 февраля 300 человек перекрыли улицу возле Банка России, правда, их тут же разогнал ОМОН.

аренда ипотечного жилья

Ипотечный кредит в валюте: еще один вариант решения проблемы

  • Банк Москвы и ВТБ 24 предложили валютным заемщикам еще один интересный вариант решения вопроса: ипотечный кредит в валюте может быть реструктуризирован путем передачи банку ключей от ипотеки, а сам заемщик имеет право арендовать свое же жилье у банка.

Эту идею могут взять на вооружение как банки России, так и банки Украины. Хотя в Украине и нет закона о банкротстве физических лиц (после реализации залога с заемщика продолжают требовать оплату долга), схема — один из вариантов уступок со стороны банков. Расскажем о ней подробнее.

Суть схемы: ипотечный кредит в валюте закрывается с момента передачи жилой ипотеки на баланс банка на основании соглашения об отступном между банком и должником. После чего заемщик получает возможность на 2-3 года (не более) арендовать свое же жилье за символическую (предположим, среднерыночную) плату. В дальнейшем заемщик может выкупить свое жилье любым удобным ему способом, например, взять кредит в национальной валюте.

Данный вариант подходит тем, у кого стоимость залога меньше долга перед банком. Банк ставит квартиру на баланс, при этом балансовая стоимость может превышать рыночную.

Комментарий автора:

  • балансовая стоимость квартиры позволяет банку на 10-15% завысить реальную стоимость ипотеки, цена на которую меняется чуть ли не каждый месяц. Тем самым банк получает мнимую выгоду — слегка приукрашивает собственную отчетность. В случае реализации по рыночной цене разница спишется или путем переоценки активов или другим путем. Все же это лучше, чем списывать весь ипотечный кредит в валюте в убыток;
  • схема постановки на баланс банку портит нормативы. Пример: клиент принес в банк депозит, банк с депозита выдал кредит, который превратился на балансе в квартиру. Вкладчик пришел за депозитом, но у банка есть только квартира. Иными словами, страдают нормативы ликвидности, поскольку недвижимость — неликвидный актив. Потому есть более простой выход: собственники банка создают частную структуру, которая за счет капитала выкупает у банка недвижимость, очищая его баланс. Да и арендные платежи и продажа недвижимости (непрофильная для банка деятельность) достается частной структуре.

В договоре по отступлению залога указывается, что банк не имеет права продать недвижимость или сдать другому человеку на период действия договора аренды. Кроме того, приоритетное право на выкуп недвижимости по рыночной цене остается за заемщиком. За ним же на период аренды остается право прописки, чтобы не было проблем с поликлиникой, детским садом и т.д.

протест заемщиков

Какие выгоды получают обе стороны от того, что ипотечный кредит в валюте погашается по такой схеме:

  1. Для банка:

Хотя банк и получает на баланс непрофильный актив, с которым связано дополнительное резервирование (а в некоторых случаях и с налогообложение), выгоды для него все же есть:

  • нивелирование репутационных рисков. Положительное решение вопроса с заемщиком не портит репутацию банка. В глазах общественности банк остается финансовой структурой, идущей навстречу своим клиентам;
  • экономия времени на том, что проблема решается гораздо быстрее. Ипотечный кредит в валюте не растягивается на несколько лет судебных разбирательств, находясь на балансе банка в качестве токсичных активов. Нет необходимости резервирования при росте курса валюты (резервирование занижает прибыль банка).
  1. Для заемщика:
  • данная схема — упрощенный вариант банкротства физического лица. Однако, вместо долгих судебных разбирательств и финансовых затрат на судебные издержки ипотечный кредит в валюте буквально за несколько дней осуществления сделки становится уже вопросом банка;
  • заемщик получает резерв в виде 1-3-х лет на поиск или нового жилья, или поиск денег для выкупа своего жилья;
  • возможность получить квартиру на льготных условиях. Сейчас долг заемщика превышает стоимость квартиры и, чтобы стать её собственником, нужно погасить весь долг. Схема позволяет заемщику через 1-3 года купить жилье по рыночной цене без уплаты каких-либо штрафов и процентов.

Заемщики относятся к такому предложению с недоверием. По их мнению, они лишаются права собственности на жилье, а также сгорают уже внесенные платежи. К сожалению, это результат низкой финансовой грамотности и недоверие к банкам и государству. Ведь, выкупая недвижимость по рыночной цене, они не оплачивают проценты, а «сгоревшие» платежи частично компенсируются бесплатным проживанием в квартире в период оплаты кредита.

Также заемщики считают, что им придется выплачивать новый долг и проценты, однако это аналог программы рефинансирования в национальную валюту по действующему курсу.  Заемщики снова не учитывают, что новый кредит в национальной валюте они берут в сумме рыночной стоимости квартиры, тогда как нынешний долг с процентами может составлять 150-200% от стоимости квартиры, а значит подобное перекредитование сопоставимо по сумме затрат с льготным курсом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

восемнадцать − 11 =

Назад