Ипотечная программа России: видимость или непрофессионализм?

Экономический кризис — лучшее время для инвестирования. Именно в этот момент происходит массовое обесценивание национальных валют, владельцы которых ищут, куда бы можно было вложить накопленный капитал. Активы также падают в цене. Яркий пример: цены на недвижимость (в национальной валюте цены упали на 20-30%) и золото (которое также показывает уверенное падение). Но вот в чем проблема: те, кто держали во время кризиса деньги в долларах США, остались в выигрыше, а вот те, кто оставил деньги в рублях — нет.

Казалось бы, время скупать подешевевшую недвижимость, чтобы снова продать её на пике стоимости лет через 10. Но это доступно лишь инвесторам, имеющим свободный капитал и возможность его заморозить. А как быть простому населению?

перспективы ипотечной программы

Ипотечная программа в действии

А для простого населения государство придумывает различные программы помощи, призванные удешевить стоимость недвижимости для бедных слоев населения. Мы уже рассказывали о проблемах ипотечных заемщиков, в том числе и валютных, и о том, как государство пыталось им помочь, но безрезультатно. Однако российских чиновников это не остановило, поскольку наравне с финансовой поддержкой проблемных заемщиков ими (чиновниками) была предложена ипотечная программа поддержки и тех, кто нуждается в жилье, но еще не рискнул связаться с банками.

  • На 1 декабря 2015-го года российские банки выдали менее половины объема ипотечных кредитов по государственной программе субсидированной ипотеки. Ипотечная программа заканчивается через несколько месяцев и была рассчитана на 700 млрд. руб. На 01 декабря выдано всего 173 тыс. кредитов на сумму 309,2 млрд. руб.

Странность заключается в том, что, не решив проблемы действующих ипотечных заемщиков, государство попыталось создать программу, направленную на привлечение к ипотечному кредитованию новых потенциальных клиентов. А суммы помощи и вовсе ошеломляют: 700 млрд. — объем субсидированных кредитов. Если даже государство компенсирует 5% годовых, то за 10 лет сумма компенсации может составить более 250 млрд. руб. (25 млрд. в год — по общим подсчетам), в сравнении с 4,5 млрд. руб. для проблемных кредитов сумма астрономическая.

Государственная ипотечная программа, запущенная в марте 2015-го года, предусматривала следующие условия:

  • максимальная ставка по кредиту для заемщика — 12% годовых (на фоне повышения ученой ставки в декабре 2014-го года до 17% условия лояльные). Остальные проценты возмещает государство;
  • объект кредитования: недвижимость на первичном рынке;
  • максимальная сумма кредита — 8 млн. руб. для Москвы, области и Санкт-Петербурга и 3 млн. руб. для иных городов и регионов;
  • собственный взнос — не менее 20%.

Ипотечная программа рассчитана на 1 год. Первоначальный лимит программы составлял 400 млрд. руб., но в июле был повышен до 700-т. По состоянию на декабрь в программе принимают участие 35 банков и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Столь малое количество банков объясняется тем, что:

  • многие банки по неопытности не смогли войти в рынок первичной недвижимости и выполнить требования Министерства финансов;
  • снижение спроса на рынке недвижимости на фоне снижения показателей роста экономики;
  • минимальное значение для банка выданных субсидированных кредитов сумме 300 млн. рублей в месяц, согласно условиям программы;
  • конкуренция крупных банков с частными небольшими финансовыми учреждениями: ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк и вовсе снизили ставки для заемщиков с 12-ти до 11,4-11,9%.

Как говорится в сообщении рейтингового агентства «Рус-Рейтинг», в 2014-м году ипотека не выдавалась вовсе — не было спроса, тогда как государственная ипотечная программа оживила рынок кредитования первичной недвижимости.

Министерство финансов, глядя на столь неутешительные результаты, считает, что программу продлевать не следует, хотя банки придерживаются иного мнения. По их словам, на весь ипотечный портфель приходится 50% кредитов в рамках госпрограммы.

Заключение. Падающий рынок недвижимости даже при поддержке государства не поддается сколь серьезному оживлению. Простые люди откладывают деньги на «черный» день или же стараются перевести деньги в более ликвидные активы. Инвесторы и вовсе не заинтересованы в недвижимости, понимая, что это «долгоиграющий» актив, который еще к тому же нуждается в обслуживании. Ипотечная программа для новых заемщиков на фоне ипотечного кризиса и проблем среди уже существующих заемщиков выглядит весьма сомнительной.

И если проблемные заемщики все равно выселяются из своих квартир коллекторами и исполнительными службами, а сами квартиры на вторичном рынке выставляются по сниженным ценам, еще больше обваливая рынок недвижимости, то может быть имела бы смысл ипотечная программа для новых заемщиков, стимулирующая покупку вторичного жилья? От этого выиграли бы и банки, и новые заемщики, потому как старые заемщики все равно не в силах погашать долг и будут вынуждены продавать недвижимость.

Государственное стимулирование первичной ипотеки хотя и поддерживает строительную отрасль, но еще больше способствует обвалу цен (столь низкий спрос не способен поднять цены на квартиры), поскольку вводит новые квадратные метры на падающем рынке с характерным отсутствием спроса.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

десять − 4 =

Назад